Se porter caution n’est pas un acte anodin, bien au contraire. La personne qui apporte son cautionnement devra répondre de l’ensemble des obligations qui incombent au locataire. Il s‘agit donc principalement du loyer, mais également des charges, des réparations locatives, des dégradations, de l’indemnité d’occupation et de, manière générale, de toute somme que le locataire serait amené à verser.
Le droit d’exiger une caution
La possibilité d’exiger une caution varie selon la nature du bailleur.
Le propriétaire, simple particulier, est en droit de demander un cautionnement quelles que soient les ressources du candidat locataire. Peu importe que celui-ci gagne trois ou quatre fois le montant du loyer, qu’il soit fonctionnaire ou cadre dirigeant : exiger une caution est toujours possible et les ressources du locataire ne sont pas à prendre en compte.
La seule exception concerne l’interdiction de cumuler garantie de loyers impayés et caution. Si le bailleur souscrit une telle assurance et exige, en sus, un cautionnement, ce dernier est nul et sans effet. Cette interdiction de cumul ne s’applique pas lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
Le propriétaire demeure libre d’accepter ou non la caution qui lui est proposée : la seule limite est de ne pas commettre de discrimination et en aucun cas une caution ne peut être écartée au motif qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Si le bailleur est une personne morale (propriétaire institutionnel), à l’exception des sociétés civiles immobilières familiales, le cautionnement ne peut être demandé que s’il est apporté par un organisme défini par les textes (FSL, Action Logement…) ou uniquement si le locataire est un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse d’étude de l’enseignement supérieur.
Deux types de caution
Lorsque la caution est simple, le bailleur est d’abord obligé de se retourner contre le locataire et ce n’est qu’en cas d’échec de ses actions ou d’insolvabilité qu’il pourra actionner la personne ayant apporté son cautionnement.
En revanche, dans le cas d’une caution solidaire, le propriétaire n’est pas tenu d’engager préalablement la responsabilité du locataire. Dans la mesure où le choix du type de caution est libre, il n’est pas surprenant que la caution solidaire soit systématiquement préférée par les bailleurs puisqu’elle est plus facile à actionner.
Quelle durée ?
La caution peut être à durée déterminée ou indéterminée.
Lorsqu’elle est à durée indéterminée ou ne comporte aucune indication de durée, la personne qui a apporté son cautionnement peut le résilier à tout moment. Mais cela ne prendra effet qu’à la fin du bail. Si la durée est fixe, la caution prendra fin automatiquement à son terme.
Attention toutefois à la rédaction : s’il est indiqué que la caution porte « sur la durée du bail et son renouvellement éventuel », elle sera considérée comme indéterminée. En revanche, si le nombre de renouvellements de contrat est précisé ou une durée fixée, elle sera à durée déterminée.
A noter aussi qu’un locataire qui n’a plus de caution en cours de bail peut se voir délivrer un congé pour motif légitime et sérieux. Il devra donc veiller à en proposer une nouvelle.
Mentions manuscrites
L’acte de cautionnement est obligatoirement établi par écrit. Mais le formalisme va plus loin : il faut que la personne qui se porte caution fasse précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et de ses conditions de révision tels qu’ils figurent au contrat de location. De même, il faut que cette mention manuscrite exprime de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’a la personne de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte. Par ailleurs, les règles relatives à la durée de la caution doivent également être reproduites de façon manuscrite. Ces dispositions ne concernent que la personne physique qui apporte son cautionnement et non la personne morale.
Enfin, chaque année, le bailleur doit informer la caution de l’évolution de son engagement, c’est-à-dire de l’augmentation du loyer et des provisions pour charges.
Les documents que le bailleur peut demander au garant
Le propriétaire bailleur peut demander au tiers caution un certain nombre de documents dont la liste prévue dans la loi ALUR et précisée par décret est limitée : une copie d’une pièce d’identité française ou étrangère, du dernier avis d’imposition, du relevé d’identité bancaire (RIB), des trois dernières quittances de loyer, un document attestant d’une activité professionnelle (contrat de travail ; extrait K ou Kbis), un justificatif de ressources (bulletin de salaire, contrat de travail, titre de propriété). Toute demande de pièces non autorisées par la loi expose au paiement d’une amende de 3 000 euros pour une personne morale et de 15 000 euros pour une personne physique.
