Le vote des travaux dans une copropriété à deux

Nous sommes deux copropriétaires composant la copropriété et avons validé par écrit dans le cadre d’une réunion informelle, des travaux portant sur la réfection de la toiture du bâtiment. Comme j’ai entendu dire que les copropriétés « à deux » bénéficiaient d’un statut particulier et d’un allègement en termes de réglementation, sommes-nous dans notre droit ? AB (78)

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a réformé la loi du 10 juillet 1965, un régime allégé est prévu afin de faciliter les prises de décisions dans les petites copropriétés. Sont concernées celles de cinq lots principaux au plus ou dont le budget annuel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros, ces critères étant alternatifs. Ainsi, les copropriétaires peuvent prendre des décisions en dehors du formalisme de l’assemblée générale, par voie de consultation écrite ou via de simples réunions informelles. Seuls le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes nécessitent un vote exprès en assemblée générale. Vous pouvez donc tout à fait décider de la réalisation de travaux dans le cadre d’une simple réunion. À noter que les décisions prises de la sorte doivent impérativement recueillir l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat, et ce quelle que soit la majorité exigée par les textes si la résolution avait été déférée à l’assemblée générale. Par ailleurs, dans les syndicats composés uniquement de deux copropriétaires, il est possible pour l’un d’entre eux de prendre seul certaines décisions : celles relevant de la majorité de l’article 24 ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix, et celles relevant de la majorité de l’article 25 par le copropriétaire détenant au moins les deux-tiers des voix.

La répartition des charges de copropriété en matière de travaux d’étanchéité

J’entreprends de réaliser des travaux d’étanchéité sur ma terrasse. Si les travaux sont votés en assemblée générale, quel sera l’impact financier sur les autres copropriétaires ? CE (38)

Nous vous conseillons de vous référer à votre règlement de copropriété. En effet, les terrasses peuvent constituer des parties privatives ou des parties communes à jouissance privative ou exclusive. Lorsque le règlement de copropriété qualifie la terrasse de partie privative, la jurisprudence a pu considérer que la structure/l’ossature demeure commune à tous les copropriétaires. Alors, lesdits travaux peuvent être considérés comme afférant à une partie commune et le coût de l’intervention réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes généraux. Les travaux sur une terrasse qualifiée de partie commune à jouissance exclusive incombent, sauf si le règlement de copropriété en décide autrement, au syndicat des copropriétaires. Dans ces deux cas, un vote en assemblée générale est nécessaire, à la majorité de l’article 24. Le règlement de copropriété peut également prévoir des dispositions particulières sur la répartition des charges et considérer que les travaux d’entretien et la réfection de la terrasse incombent au copropriétaire qui en a la jouissance privative.

Travaux irréguliers par le syndic : quels leviers d’actions ?

Je me suis récemment aperçue que mon syndic avait engagé des dépenses sans autorisation de l’assemblée générale, portant sur la réfection des espaces extérieurs (reprise des dalles abîmées). De quels recours dispose-t-on ? EL (35)

Le rôle d’un syndic est d’administrer l’immeuble dans le but de pourvoir à sa conservation, son entretien et sa sauvegarde. Cela dit, même si les travaux réalisés par le syndic sont justifiés par l’urgence de la situation, ce dernier doit tout de même convoquer une assemblée générale extraordinaire, conformément à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

La responsabilité civile du syndic peut être engagée, s’il est établi l’existence d’une faute. De cette faute peut découler un préjudice que le juge devra alors apprécier. En effet, le syndicat des copropriétaires a été contraint de payer des dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant. Un copropriétaire serait donc en droit de refuser de s’acquitter de sa quote-part ou de contester les sommes qu’il a versées.

Il appartient au syndic de démontrer l’urgence de la situation. Dans tous les cas, une assemblée générale extraordinaire doit être convoquée au plus vite. À noter qu’en cas d’urgence, le délai de convocation de 21 jours ne s’applique pas.

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