Troubles de voisinage et inaction du syndic

Un copropriétaire est régulièrement à l’origine de troubles de voisinages importants, dont l’écoute fréquente de la musique à un niveau sonore élevé, à toute heure du jour ou de la nuit. Le syndic refuse d’agir au motif que le litige est purement privatif. Puis-je le contraindre à intervenir ? Mme CC (69)

L’une des obligations principales du syndic est de faire respecter le règlement de copropriété. Dès lors que celui-ci contient une clause d’obligation de jouissance paisible des lieux (ce qui est le cas dans la quasi-totalité des règlements de copropriété), alors le syndic est tenu de se rapprocher de l’auteur des troubles et de lui demander de se conformer aux dispositions existantes. Toutefois, les moyens d’action du syndic sont limités et tout dépend si vous êtes la seule personne à subir ces nuisances sonores.

Si vous êtes la seule victime, le syndic ne pourra en aucun cas se substituer à vous : il vous appartiendra d’engager la responsabilité du copropriétaire indélicat.

Si de nombreux copropriétaires se plaignent du comportement fautif, une action intentée au nom de la copropriété pourrait alors être organisée.

Suppression du poste de gardien

Suite au départ à la retraite de notre gardien, le conseil syndical souhaite, pour des raisons d’économies, ne pas procéder à son remplacement. Je suis totalement opposée à cette mesure, un gardien pouvant rendre des services qu’une entreprise extérieure ne fera pas. Le président du conseil syndical affirme qu’un vote à la majorité simple de l’article 24 pour choisir l’entreprise suffit puisque, selon lui, le poste de gardiennage n’est pas supprimé : il n’est juste pas procédé à son remplacement. Le raisonnement me paraît très tortueux. Quelle est la majorité applicable ? Mme MK (77)

Le président de votre conseil syndical fait totalement fausse route. Le fait de ne pas remplacer un gardien lors du départ de celui-ci équivaut à une suppression. Un vote exprès sur ce point est donc nécessaire. La majorité varie selon les circonstances. Si le poste de gardiennage est prévu dans le règlement de copropriété, alors la résolution doit être votée à l’unanimité du syndicat des copropriétaires. À noter qu’une simple référence à la loge du gardien suffit pour entraîner le recours à l’unanimité.

En revanche, si le gardien a été institué par une décision d’assemblée générale, alors la majorité requise est la double de l’article 26, à savoir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Communication de la liste des copropriétaires

Je cherche à contacter plusieurs copropriétaires n’habitant pas sur place afin de les convaincre de la nécessité de changer de syndic. Bien que je sois président du conseil syndical, notre gérant refuse de me communiquer leurs adresses électroniques. En a-t-il le droit ? M. ER (36)

Le syndic doit établir et mettre à jour la liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent. Cette liste doit mentionner leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu. En aucun cas il n’est fait référence aux coordonnées électroniques des copropriétaires que le syndic aurait été susceptible de recueillir dans l’exercice de ses fonctions. Si l’on ne peut vous refuser la communication de la liste des copropriétaires (ce document figure d’ailleurs parmi les pièces de l’Extranet accessibles aux seuls conseillers syndicaux), ce droit d’accès ne saurait s’étendre aux adresses mails, lesquelles constituent des données personnelles. En conséquence, la réponse de votre syndic est justifiée.

Présence du gardien à l’assemblée générale

Lors de la dernière assemblée générale, nous avons vu notre gardien participer aux débats et voter, un copropriétaire lui ayant remis un mandat. Je pensais que cela était impossible. Sa participation affecte-t-elle la validité des résolutions prises ? M. RM (27)

Un salarié du syndic ne peut en aucun cas détenir un mandat pour voter en assemblée générale. La sanction est effectivement la nullité des résolutions concernées, quand bien même le vote du salarié n’aurait pas été déterminant. Autrement dit, les juges ne vont pas regarder si le retrait des voix litigieuses a une incidence ou non sur l’issue du vote. Pour autant, dans votre affaire, le gardien n’est pas le salarié du syndic mais celui du syndicat des copropriétaires. Il n’est donc pas concerné par cette interdiction et peut tout à fait recevoir un mandat afin de participer à l’assemblée générale.

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