Le bras de fer entre Matera et les syndics continue
Après avoir été condamnée par le Tribunal de commerce de Paris pour pratiques commerciales trompeuses, la société Matera continue dans la provocation en mettant en place un classement des syndics dans 52 villes. Le tout, bien évidemment, dans le seul intérêt des copropriétaires... Les notes attribuées résultent, entre autres, d’avis postés sur un moteur de recherche (sans s’assurer s’il s’agit d’avis réels ou non), de l’opinion des copropriétaires désormais clients chez Matera ou de la performance énergétique de l’immeuble (!). Avec de tels critères, on peut presque assurer que tous les syndics des copropriétés construites vers les années 70 sont mauvais.
Si nous ne sommes pas particulièrement tendres avec les syndics, il ne s’agit pas pour autant de les accuser de tous les maux. Le contexte a son importance et l’existence
d’une procédure peut, par exemple, aussi bien constitue une faute du syndic qu’une preuve de réactivité. Mais pas pour Matera.
Ce classement, sous couvert d’information des copropriétaires, n’a qu’une fonction : inciter à changer de syndic (pourquoi pas, mais les copropriétaires impliqués savent d’eux-mêmes si un changement est pertinent ou non) et, surtout, à se rapprocher de Matera. Or, cette dernière est une start-up qui n’exerce nullement la fonction de syndic : il s’agit d’un prestataire de services qui assiste les copropriétaires dans le cadre d’un syndicat coopératif. Une nuance qui fait toute la différence et qui avait justifié la décision du tribunal de commerce de Paris, la société jouant sur l’ambiguïté entre le syndic classique et le syndic coopératif. Aux copropriétaires donc d’être avisés.
Bouclier tarifaire en copropriété
Le bouclier tarifaire, qui consiste à bloquer le prix du gaz, s’applique aux résidents d’habitats collectifs et donc aux copropriétaires, ce qui n’était pas le cas initialement. Ce blocage porte, à l’heure actuelle, sur la hausse du prix du gaz pour la période comprise entre le 1 er novembre 2021 et le 30 juin 2022. Toutefois, rien n’exclut que cette mesure soit prorogée si les circonstances économiques le justifient. Aucune démarche particulière n’est à effectuer, la compensation étant répercutée directement sur le prix des charges lors des appels de fonds effectués par le syndic. L’aide compensera la différence entre le prix de marché du gaz acquitté par le gestionnaire de leur immeuble, et celui du prix au tarif bloqué au 1er octobre 2021.
Dans la pratique, cette aide doit d’abord être demandée à l’État par le fournisseur de gaz, qui la reversera dans les 30 jours suivant cette demande, au gestionnaire de l’habitat collectif, le syndic donc, lequel l’imputera alors sur les charges des résidents. Or, le bouclier tarifaire n’est pas obligatoire. Autrement dit, un fournisseur de gaz n’est pas tenu de solliciter de l’État cette aide financière. Par ailleurs, le temps que le dispositif se mette en place, certains syndics ont reçu du fournisseur des factures de régularisation de charges importantes, nécessitant de procéder à des appels de fonds complémentaires. Certains gestionnaires ont alors considéré que ceux-ci constituaient des avances en raison d’une insuffisance de trésorerie, conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Cet appel de fonds devra alors être ratifié lors de la pro- chaine assemblée générale, ces fonds étant ensuite remboursés progressivement en fonction de l’application du bouclier tarifaire.
S’agissant d’avances, les sommes versées sont remboursables en cas de vente. Une pratique intéressante, qui se veut pragmatique et qui évite que la copropriété ne soit en impayés.
Décret n° 2022-514 du 9 avril 2022 relatif à l’aide en faveur de l’habitat collectif résidentiel face à l’augmentation du prix du gaz naturel
Décret n° 2021-1380 du 23 octobre 2021 relatif aux tarifs réglementés de vente de gaz naturel fournis par Engie et faisant application du dernier alinéa de l’article R. 445-5 du code de l’énergie
Réalisation du plan pluriannuel des travaux
Un décret est venu définir les compétences et garanties exigées pour les personnes qui établissent le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). Il peut s’agir d’une personne physique, d’une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique. Pour établir ce projet, cette personne doit justifier que des employés, des membres du groupement, des associés lorsqu’il s’agit d’une personne morale ou elle-même s’il s’agit d’une personne physique, possèdent les compétences requises dans les domaines suivants :
- les modes constructifs traditionnels et contemporains tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
- les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
- les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
- la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
- l’évaluation des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et des possibilités de réduction de celles-ci ;
- la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble desdits domaines de connaissance ;
- les textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes sanitaires et de sécurité afférentes à l’habitat ;
- les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.
La personne chargée de la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux doit présenter au syndic la copie des documents attestant de son niveau de formation ou de qualification (diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement supérieur d’une durée minimale de trois ans, titre ou certification de qualification professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent... Par ailleurs, elle doit attester sur l’honneur de son imparialité et de son indépendance, non seulement à l'égard du syndic sauf si ce dernier a obtenu l’autorisation par l’assemblée générale de contracter avec une personne ou entreprise avec laquelle il a des liens de nature capitalistique ou juridique (articles 18-1 A II, al. 2 Loi du 10 juillet 1965), mais également à l›égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lequel porte le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT).
La personne proposant ses services en vue de la réalisation d’un projet de PPT ne peut accorder, directement ou indirectement, aucun avantage ni rétribution, quelle qu’en soit la nature. Enfin, elle ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour elle-même, ses membres ou ses employés, de la part d’une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, quelle qu’en soit la nature.
