Les locations touristiques en copropriété

Nuisances sonores, dégradations des parties communes en raison des va-et-vient incessants de ces locataires de quelques jours… Les sources de mécontentement face au développement des locations de courte durée ne manquent pas. À cela se rajoute la problématique de la diminution des logements destinés à être loués à titre de résidence principale, lesquels se retrouvent sur le marché secondaire, entraînant ainsi une hausse des prix. Conscient de ces nuisances et des mutations que subit le secteur du logement, le législateur a été contraint d’intervenir pour limiter le recours aux meublés touristiques. Le dernier texte en date est la loi du 19 novembre 2024 , appelée « Loi Le Meur ». Un texte qui a eu des incidences dans le domaine de la copropriété.

La notion de meublé de tourisme

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois [1]. Il s’agit donc d’une location de courte durée pour un logement ne constituant pas la résidence principale du locataire. À ce titre, la résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure [2].

Modification des règlements de copropriété existants

L’assemblée générale peut, à la double majorité de l’article 26 d, modifier le règlement de copropriété en vue d’interdire la location des lots à usage d’habitation, autre que ceux constituant la résidence principale, en meublés de tourisme . Cette disposition permet de modifier le règlement à une majorité assouplie puisque, en ce domaine, l’unanimité serait normalement requise. Toutefois, cette faculté offerte aux copropriétaires est limitée. Tout d’abord, l’interdiction ne peut pas concerner la résidence principale du copropriétaire. Celui-ci demeure donc libre d’y consentir une ou plusieurs locations saisonnières. Seuls les logements constituant la résidence secondaire de leur propriétaire peuvent se voir interdire d’être loués en meublés de tourisme.

Ensuite, cette prohibition ne peut être votée que si le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. La présence d’une telle activité n’empêche pas l’assemblée générale de modifier le règlement dès lors qu’elle est circonscrite à des lots particuliers, généralement des locaux situés en rez-de-chaussée. Ce qui importe, c’est l’interdiction d’exercer une activité commerciale dans les lots susceptibles de faire l’objet d’une location saisonnière. Ces clauses sont assez fréquentes, de nombreux règlements de copropriété prohibant toute activité commerciale dans les logements. À noter qu’il convient de ne pas confondre activités commerciales et professionnelles, ces dernières pouvant être autorisées malgré l’interdiction des premières.

Interdiction possible dans les nouveaux règlements

Lors de la loi ALUR de mars 2014, le législateur avait déjà tenté de limiter les meublés de tourisme en les soumettant au contrôle préalable de l’assemblée générale. Toutefois, le Conseil constitutionnel y avait vu une atteinte au droit de propriété, censurant ainsi la disposition en question. Les parlementaires reviennent ici à la charge mais en procédant autrement. Il ne relève plus de l’assemblée générale d’autoriser ou non les locations de courte durée, mais du règlement de copropriété.

Ainsi, les règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 doivent mentionner de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme [3]. Contrairement aux règlements de copropriété existants, cette mesure peut s’appliquer à tous les logements, qu’ils constituent ou non la résidence principale de leur propriétaire. De même, la prohibition d’une éventuelle activité commerciale n’est pas à prendre en compte : l’interdiction des meublés de tourisme peut être expressément prévue dans les nouveaux règlements de copropriété indépendamment de la nature des lots ou de la possibilité ou non d'y exercer une activité commerciale quelconque.

Information du syndic en cas de location d’un meublé de tourisme

Dès lors qu’un lot de copropriété fait l’objet d’une location en meublé de tourisme, le copropriétaire, ou le locataire s’il a été expressément autorisé par son bailleur à procéder à une sous-location, doit en avertir le syndic. Ce dernier inscrira alors un point d'information relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. S’agissant d’un simple point d’information, aucun vote ne sera organisé dessus [4].

[1] Article L. 324-1-1 Code du tourisme
[2] Article 2 Loi du 6 juillet 1989
[3] Article 8-1-1 Loi du 10 juillet 1965 (nouveau)
[4] Article 9-2 Loi du 10 juillet 1965 (nouveau)