PTZ élargi et simplification du DPE c'est pour bientôt ?
Dans son discours de politique générale du 1er octobre, le nouveau premier ministre, Michel Barnier, a fait une annonce plutôt inattendue. S'il s'est montré favorable à l'extension du prêt à taux zéro (ou PTZ) à tous les primo-accédants qui achètent un logement sur l'ensemble du territoire (des conditions géographiques de localisation du logement acheté sont actuellement posées).
Il a également indiqué vouloir simplifier le diagnostic de performance énergétique (DPE) et adapter le calendrier actuel. Il s'agit ici d'une référence aux échéances posées aux bailleurs qui ne pourront plus louer les logements classés G à compter du 1er janvier 2025 et classés F au 1er janvier 2028. Un report avait été demandé par de nombreux acteurs du logement, dont les représentants des propriétaires et des professionnels, en raison de l'impossibilité de réaliser des travaux de rénovation énergétique en un laps de temps aussi bref, surtout en copropriété. A noter qu'à ce jour nous ne savons toujours pas avec certitude si cette interdiction va concerner uniquement les nouveaux baux conclus après le 1er janvier 2025 ou si cette mesure s'appliquera aux contrats reconduits ou renouvelés après cette date.
Reste à savoir ce que le ministre entend par "simplifier le DPE". Ce diagnostic a connu de nombreuses modifications en vue d'améliorer sa fiabilité. S'agit-il alors d'une nouvelle réforme pour en faire un document vraiment précis et mettre un point (définitif ?) aux critiques soulevées ici et là (réalisation de DPE de complaisance, manque de compétences des diagnostiqueurs...) ? Nous le saurons dans les mois à venir.
Répartition des charges en copropriété : limites aux décisions d’assemblée générale
La Cour de cassation, dans un arrêt du 25 avril 2024 a jugé que la décision d’assemblée générale visant à modifier la grille de répartition des charges en contradiction avec les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 doit être réputée non écrite. La nouvelle répartition, décidée par le juge, ne vaut alors que pour l’avenir.
Conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Cette disposition est, en vertu de l’article 43 de la loi de 1965, d’ordre public de sorte que l’on ne peut y déroger, « toutes clauses contraires [étant] réputées non écrites » et qu’en cas de nouvelle grille définie par le juge, celle-ci « prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »
En l’espèce, une assemblée générale a décidé de modifier la grille de répartition des charges telle qu’elle résultait du règlement de copropriété. Estimant que celle-ci est contraire aux principes posés par l’article 10, un copropriétaire conteste la résolution. Les juges d’appel font droit à la demande, annulent la décision litigieuse et condamnent le syndicat au remboursement des charges de façon rétroactive.
Le syndicat conteste estimant que la nouvelle répartition ne pouvait valoir que pour l’avenir. La question qui se pose alors devant la Cour de cassation est de savoir si les dispositions de l’article 43 de la loi de 1965, visant initialement les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions légales, peuvent également s‘appliquer aux résolutions de l’assemblée générale. Et la Haute juridiction de répondre par l’affirmative, estimant que la Cour d’appel devait pro- céder « à une nouvelle répartition des charges qui ne pouvait valoir que pour l’avenir. »
En conséquence, l’article 43 qui prévoit que la nouvelle grille de répartition des charges établie par le juge n’est pas rétroactive, concerne aussi bien les actions en contestation d’une grille définie dans le règlement de copropriété que d’une résolution de l’assemblée générale.
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