Actualités logement - Décembre 2023

Chauffage : aide financière pour s’équiper d’un thermostat connecté

L’État versera une aide aux ménages, propriétaires ou locataires, s’étant équipés entre le 1^er décembre 2023 et le 31 décembre 2024, d’un thermostat programmable connecté (permettant de régler la température à distance via leur smartphone) pièce par pièce, pour réduire leur facture énergétique. Pour en bénéficier, la construction du logement doit être achevée depuis plus de 2 ans, et qu’il ne s’agit pas d’un système de chauffage collectif. Le montant de l’aide varie en fonction de la superficie chauffée, de 260 € pour une surface de moins de 35 m² et jusqu’à 624 € pour 130 m² et au-delà. Plus d’info sur ici

Délégation de pouvoirs au conseil syndical : nouvelle recommandation du GRECCO

Le GRECCO (groupe de recherche sur la copropriété), rend régulièrement des recommandations sur le fonctionnement des copropriétés. Composé notamment d’universitaires, de praticiens et d’avocats, ce groupe, informel, cherche à pallier la suppression de la Commission relative à la copropriété en publiant des avis concernant des sujets précis sur la copropriété. Les recommandations ainsi rendues constituent, aussi bien pour le professionnel que le copropriétaire, une source non négligeable d’information et de conseils.

La dernière en date concerne ainsi les délégations de pouvoirs pouvant être faites au profit du conseil syndical. Sont visées non seulement la délégation classique visée par l’article 25, alinéa a de la loi du 10 juillet 1965 (mandat de choisir une entreprise par exemple) mais également celle des articles 21-1 et suivants, appelée plus communément « délégation conventionnelle ».

On notera que les membres du GRECCO déplorent, à juste titre, l’absence de publicité et de communication auprès des copropriétaires des décisions prises par le conseil syndical en cours de mandat au titre de la délégation reçue.

Pour en savoir plus : www.la-cnec.org/le-grecco/les-travaux-du-grecco

PUCA : un nouvel ouvrage sur les copropriétés en difficultés

Le PUCA (Plan Urbanisme, Construction et Architecture) a lancé de nombreux programmes de recherches sur les copropriétés, mais avec un angle sociologique. Une approche très intéressante qui permet de voir comment certaines résidences s’organisent et la façon dont les occupants, indépendamment de leur statut (copropriétaire, locataire…), s’intègrent dans la gestion de l’immeuble. Certains travaux font l’objet de publication, tel celui consacré à la copropriété en difficulté.

Parmi les copropriétés françaises, une part non négligeable rencontre des difficultés. Les règles juridiques de la copropriété ne suffisent pas, à elles seules, à protéger les copropriétaires.

Comment se passe le fonctionnement d’une copropriété quand émergent des difficultés ? Comment faire lorsque les partenaires eux-mêmes se défient des règles du jeu, lorsque la structure qui les dispense d’exiger des garanties mutuelles s’effondre, lorsque l’incertitude l’emporte ?

Dans cet ouvrage, initialement publié en 1999 et réédité en juillet 2023, Marie-Pierre Lefeuvre pose les bases de la compréhension du fonctionnement collectif des copropriétés en difficulté, et des effets de l’intervention publique sur celui-ci.

Pour en savoir plus

La copropriété en difficulté – PUCA : Faillite d’une structure de confiance (Collection Recherche n°242). L’ouvrage peut être téléchargé gratuitement sur le site www.cerema.fr/fr

Élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux : attention aux échéances

Suite à la loi Climat & Résilience du 22 août 2021, les copropriétés de plus de 15 ans sont désormais tenues d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et de le soumettre à l’assemblée générale. S’il n’est pas obligatoire de voter les travaux, la réalisation du diagnostic permettant de mettre en place le projet de PPT est, elle, incontournable. Son élaboration se fait selon le calendrier suivant :

le 1^er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
le 1^er janvier 2024 pour les copropriétés ayant entre 51 et 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
le 1^er janvier 2025 pour les copropriétés ayant 50 lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Ainsi, les assemblées générales qui se tiendront en 2024 pour les immeubles ayant entre 51 et 200 lots devront se prononcer sur le plan pluriannuel de travaux. Ce qui suppose qu’en 2023, ces mêmes assemblées générales aient voté la réalisation du diagnostic dont les conclusions serviront de base au PPT, ce qui n’a été fait que très rarement.

De même, les immeubles de 50 lots ou moins doivent, pour leurs assemblées de 2024, mettre à l’ordre du jour la réalisation d‘un diagnostic de l’immeuble pour pouvoir, en 2025, présenter un projet de plan pluriannuel de travaux.

Articles 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 171-VI de la loi Climat & Résilience du 22 août 2021.

Entrée en vigueur de la prescription quinquennale en copropriété

Pendant longtemps, les actions personnelles nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivaient par 10 ans. À titre d’exemple, un syndic pouvait réclamer des charges impayées sur les 10 dernières années.

Ce délai est apparu finalement trop long et la loi ELAN du 23 novembre 2018 l’a aligné sur celui de droit commun, à savoir 5 ans. Ainsi, depuis le 24 novembre 2023, toutes les actions demeurent soumises à cette nouvelle prescription quinquennale. Une dette née en 2017, sous l’empire de la prescription de 10 ans par exemple, ne pourra plus être réclamée. Le syndic doit donc être très vigilant sur le sujet, faute de quoi certains impayés ne pourront plus être récupérés auprès des copropriétaires débiteurs.

Articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2222 du Code civil.