Celui qui ne sait pas ce qu’est un logement meublé
L’annonce doit indiquer si le logement est loué meublé. A défaut de précision, la location est censée est considérée comme nue, ce qui a notamment une incidence sur la durée du bail (trois ans au lieu d’une année). Or, il est parfois difficile de savoir si le logement est loué meublé ou non, surtout lorsque les photos publiées comprennent le mobilier du précédent locataire. Par ailleurs, certains propriétaires ou professionnels utilisent des termes susceptibles d’induire en erreur le candidat locataire : logement semi-meublé, cuisine équipée…
Toute location meublée doit comprendre, au minimum, les éléments suivants (Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé) :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Une simple cuisine équipée ne permet donc pas de qualifier de « meublé » le logement loué dès lors que les autres éléments exigés ne sont pas présents.
Dans une des annonces étudiées dans notre enquête, le bailleur indique que le logement est « semi-meublé », qualification qui n’existe pas, avant d’insister à nouveau avec la cuisine, « meublée et équipée ». Il est d’ailleurs réclamé l’équivalent de 2 mois de loyer au titre du dépôt de garantie (la « caution ») alors qu’il ne peut être que d’un mois de loyer dans la mesure où l’intégralité du mobilier exigé n’est pas présente.
Celui qui ne sait toujours pas ce qu’est une surface habitable
À chaque enquête, nous attirons l’attention des professionnels et particuliers sur les problèmes liés à la détermination de la superficie des logements. En matière locative, c’est la surface habitable, définie par le Code de la construction et de l’habitation13, qui est prise en compte et qui doit être mentionnée dans le bail. Elle se distingue de la surface dite « privative », également appelée « loi Carrez », mais qui est spécifique à la vente d’un lot en copropriété.
Ces deux superficies se calculent différemment et si, dans de nombreux cas, elles peuvent aboutir à un résultat identique pour la surface d’un logement, cela n’est pas systématique. Or, toute erreur de plus de 5 % dans la surface du bien loué entraîne d’office une réduction proportionnelle du montant du loyer. Il faut donc être très vigilant sur ce point. Pourtant, les confusions et erreurs perdurent toujours, voire s’accentuent.
Dans une des annonces relevées, le bailleur mentionne les surfaces Carrez (61 m²) et habitable (69 m²). Sur ce point, il est étonnant que la surface habitable soit supérieure à la Carrez dans la mesure où elle est plus restrictive. Il est donc possible que le propriétaire ait confondu ce qu’il désigne la surface habitable avec la surface au sol. En tout état de cause, dans le calcul de son loyer, le bailleur a pris en compte la superficie Carrez et non l’habitable (2220,40 / 61 = 36,4 €/m², correspondant à la valeur figurant dans l’arrêté préfectoral pour les logements de ce type). Le loyer proposé est conforme dans les deux cas.
Autre annonce, Plus problématique, un propriétaire qui présente son logement comme étant de 15 m² alors qu’il s’agit de la surface au sol, la surface carrez (sic) étant de 11,5 m². Ici encore, le lecteur est induit en erreur.
Un autre exemple ? Dans une annonce pour une location nue, le bailleur exige un dépôt de garantie de 1 200 € alors que le montant du loyer est de 900 €. Soit 300 € demandés illégalement au locataire. Mais ce n’est pas le pire exemple. Comme souvent, c’est le caractère « équipée » de la cuisine qui pose problème. Les bailleurs cherchent à valoriser l’électroménager mis à disposition du locataire mais ne savent comment s‘y prendre. D’où ces tentations de créer une sorte de statut du « semi-meublé », avec, comme ici, des dépôts de garantie d’un montant supérieur à celui d’une location nue mais inférieur aux locations meublées. Outre le caractère illicite de la démarche, le problème est que cela peut aboutir à proposer des loyers supérieurs à ceux d’une location réellement meublée.
Pourtant, les propriétaires peuvent aisément résoudre le problème : le plus gros de l’équipement étant déjà mis à la disposition du locataire (électroménager), il leur suffirait d’acheter quelques meubles et ustensiles de cuisine supplémentaires pour que la location soit considérée comme meublée, avec toutes les conséquences qui en découlent en termes de loyer ou de dépôt de garantie
Celui qui a un problème avec son dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, bien que non obligatoire, est demandé systématiquement. Son montant est plafonné à l’équivalent d‘un mois de loyer hors charges pour les locations nues, et à deux mois de loyers, toujours hors charges, pour les locations meublées. Dans une annonce de notre enquête, le professionnel demande, pour une location nue, un dépôt de garantie de 1 535 €. Or, le loyer, hors charges, est de 1 484 € (1 599 – 115), soit 51 € de trop.
Dans une autre annonce, un bailleur procède à un savant calcul pour fixer le montant du dépôt de garantie. Le logement comprenant de l’électroménager (lave-linge, réfrigérateur, lave-vaisselle…), le propriétaire demande qu’une caution spécifique à l’électroménager et à la chaudière lui soit versée, et ce alors même que le logement est qualifié de non- meublé.
Celui qui a un problème avec ses charges
L’annonce doit mentionner le montant des provisions mensuelles de charges. Celles-ci-sont définies en fonction des résultats de l’exercice comptable précédent. Le forfait charges n’est possible qu’en matière de location meublée ou de colocation. Dans ce cas, le forfait ne peut pas faire l’objet d’une régularisation annuelle, contrairement au principe des provisions appelées chaque mois, et aucune réévaluation n’est possible : tout au plus peut-il être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c’est-à-dire en fonction de la variation de l’IRL. Surtout, le montant du forfait ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté15.
Dans un des annonces étudiée, pour un studio de 18 m², le bailleur demande 1 000 € par mois, dont 500 € au titre du forfait charges !
Dans ces hypothèses, le locataire devrait réclamer au bailleur les éléments permettant de justifier le montant du forfait (procès-verbal de l’assemblée générale approuvant le budget prévisionnel par exemple), mais rares sont les personnes qui effectuent ces démarches, et encore plus rares les bailleurs qui y répondent.
Celui pour qui l’encadrement des loyers est un mystère
Une annonce doit comporter des mentions relatives à l’encadrement des loyers, à savoir le loyer de base, c’est-à-dire hors charges, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer. Or, dans notre enquête à la lecture des différentes annonces, il apparaît très clairement que de nombreux bailleurs et professionnels ne maîtrisent pas le sujet ou font preuve d’un réel manque de rigueur.
Il y a tout d’abord celui qui ne s’encombre pas avec ce genre de détails et qui ne mentionne pas les informations requises
Plus problématique, le bailleur qui indique que le loyer hors charges est supérieur au loyer de référence majoré sans que cela ne semble le troubler outre mesure. Ainsi, dans une des annonces relevées, le loyer est supérieur de 19 € au maximum autorisé qui correspond à celui indiqué. En effet, le loyer est mentionné comme étant à 1 307 € par mois, tandis que le loyer de référence majoré, représentant le plafond à ne pas dépasser, est fixer à 1 288 €.
On notera qu’aucun complément de loyer n’est mentionné, sachant que, de surcroit, celui-ci n’aurait pas été possible, le logement étant classé F d’un point de vue énergétique
Nous avons trouvé également un propriétaire qui se trompe dans la période de construction de l’immeuble, ce qui a une incidence sur le montant du loyer. Dans une annonce, le loyer de référence majoré est indiqué comme correspondant à 1 056 €. Pour un logement de 30 m², cela correspond à un ratio de 35,2 €/m², mais pour un logement construit dans la période-1946-1970.
En l’espèce, cela n’a pas d’incidence, le loyer étant conforme dans tous les cas, mais il aurait pu en être autrement. Tel cet agent immobilier qui fait état d’un loyer de référence majoré de 974,4 € pour un logement de 27,34 m², soit 35,64 €/ m².
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