Espagne. L’action de la CECU pour défendre les locataires

 Eloy Gutiérrez, expert logement à la CECU 

Quelles sont la vision et les priorités de la CECU en matière de logement ?

Nous mettons particulièrement l'accent sur le lien entre le logement, la santé, le climat et l'économie. Il ne s'agit pas seulement de garantir un accès abordable au logement, mais aussi de veiller à ce que ces logements offrent des conditions de vie décentes à leurs occupants. Actuellement, le principal problème en Espagne dans ce secteur est le marché locatif, ce qui nous a conduits à concentrer nos efforts sur la défense des droits des locataires. Dans ce contexte, nos revendications portent sur deux volets : l'application et l'élargissement des garanties prévues par la loi sur le logement, ainsi que la réhabilitation énergétique, en veillant à ce que les aides soient accessibles aux ménages à revenus faibles et moyens sans aggraver les inégalités sociales.

Quelles nouveautés cette loi apporte-t-elle aux locataires ?

Lors de son adoption, la loi a abordé le problème du paiement des honoraires d’agence immobilière par les locataires. Elle interdit désormais ce type de pratique et impose aux propriétaires, en tant que bénéficiaires des services, de régler ces frais. Cependant, en l’absence d’un régime de sanctions, certaines agences continuent de facturer ces honoraires aux locataires sous d’autres appellations. Une autre garantie introduite par la loi concerne la limitation de la révision annuelle des loyers. Autrefois indexée sur l’inflation – qui avait fortement augmenté en raison de la guerre en Ukraine –, la révision est désormais plafonnée à 2 % en 2023 et à 3 % en 2024. À partir de 2025, le gouvernement devra élaborer un nouvel indice de révision des loyers. La loi inclut également la notion de locataire vulnérable, qui permet de demander une prolongation d’un an du bail à son échéance. Toutefois, pour être éligible, le locataire doit fournir un certificat de vulnérabilité délivré par les services sociaux. Or, les critères stricts de ces services laissent de nombreux locataires dans une situation de précarité.

Le gouvernement vous a-t-il consulté pour l’élaboration de la loi sur le logement ?

Non. En revanche, il a sollicité l’avis des mouvements pour le droit au logement et du secteur immobilier. Finalement, la loi adoptée n’a pas recueilli le consensus des mouvements pour le droit au logement, car leurs revendications n’ont pas été prises en compte. À l’inverse, les propositions du secteur immobilier ont été retenues, ce qui a donné lieu à une loi moins ambitieuse, avec des régulations laxistes qui compliquent la résolution de la crise du logement.

Quelles mesures proposez-vous pour améliorer l'application de la loi sur le logement et protéger les locataires ?

La loi sur le logement adoptée en 2023 prévoit la possibilité de déclarer des zones de marché locatif tendu, permettant ainsi de limiter les loyers pratiqués dans les quartiers où les prix particulièrement élevés obligent les locataires à déménager. Cependant, la mise en œuvre de ces zones dépend de la volonté des communautés autonomes*. À cet égard, nous avons demandé que toutes les communautés autonomes déclarent ces zones tendues pour commencer à résoudre le problème des loyers élevés. Au niveau du gouvernement national, nous plaidons pour une réduction du nombre de logements nécessaires pour qu’un bailleur soit considéré comme grand propriétaire. Précisons que l’encadrement des loyers s’applique uniquement aux logements locatifs appartenant à de grands propriétaires ou aux logements qui n'ont pas été loués depuis au moins 5 ans. Actuellement, sont considérés grands propriétaires ceux qui possèdent dix logements, mais les communautés autonomes peuvent demander une réduction à sept logements. Nous avons proposé que ce seuil soit fixé à cinq logements, car les grands propriétaires sont soumis à une réglementation stricte sur les prix et les durées des baux. En outre, bien que la loi interdise certaines pratiques abusives, elle n’inclut pas de régime de sanctions pour les propriétaires qui continuent à ne pas appliquer l’encadrement des loyers. Nous avons donc demandé la mise en place d’un cadre sanctionnant ces abus. En ce qui concerne la réhabilitation énergétique des logements, nous insistons pour que ces travaux n'entraînent pas une hausse des loyers, afin d’éviter les expulsions.

*Les communautés autonomes (comme l’Andalousie et la Catalogne) sont des entités territoriales qui bénéficient d'une importante autonomie politique et administrative. Elles peuvent par exemple adopter une législation différente sur certains points d'une loi nationale.