La distinction entre « avances » et « provisions » 

La différence entre « avances » et « provisions » est importante car elle détermine la possibilité pour un copropriétaire, en cas de vente, de demander le remboursement des sommes appelées. Ainsi sont nommées : 

  • provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat;
  • avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves.

Contrairement aux provisions, les avances sont remboursables (1).

L’avance prévue au règlement de copropriété 

Le règlement de copropriété peut prévoir une avance de trésorerie qui ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel. Le but de cette avance est de permettre à la copropriété de bénéficier d’un minimum de fonds en vue de faire face à des impayés ponctuels ou des retards de paiements. 

Les provisions du budget prévisionnel 

Les provisions issues du budget prévisionnel sont appelées le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale. Le budget prévisionnel est destiné à faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble (2).

Les provisions non-comprises dans le budget prévisionnel 

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes (3):

  • Aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance
  • Aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance
  • Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, la surélévation de bâtiments...
  • Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;- Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance des parties communes ou des équipements communs. On entend par travaux de maintenance les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun; ils comprennent notamment les menues réparations (4).

Les avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale

La question du plan pluriannuel de travaux est généralement abordée lors du fonds de travaux ou du diagnostic technique global. Il est voté à la majorité de l’article 24.

Les cotisations issues du fonds de travaux obligatoire 

Le décret de juillet 2020 a supprimé les provisions spéciales visées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et qui avaient pour objectif de faire face à la réalisation de travaux importants d’entretien ou de conservation non encore votés mais susceptibles de survenir dans les trois prochaines années. Ces provisions, facultatives, ont été supprimées avec la loi ALUR, laquelle les a remplacées par le fonds de travaux obligatoire. Ce dernier est alimenté par une cotisation dont le montant, fixé par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, est au moins égal à 5 % du budget prévisionnel.

Les cotisations sont rattachées au lot et non à la personne de sorte qu’elles ne sont pas remboursables en cas de vente (5).

Les provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre de la délégation conventionnelle et non comprises dans le budget prévisionnel

L’ordonnance d’octobre 2019 a créé la possibilité de confier au conseil syndical une délégation conventionnelle, lui permettant ainsi de prendre seul des décisions relevant normalement de la majorité de l’article 24 (6). A ce titre, l’assemblée générale alloue un budget au conseil syndical pour l’exercice de cette délégation. Si les travaux projetés relèvent de l’entretien courant, de la maintenance, alors ils sont directement inclus dans le budget prévisionnel et appelés auprès des copropriétaires en même temps que les appels de fonds trimestriels. En revanche, s’il s’agit de travaux importants non-compris dans le budget prévisionnel, alors ils doivent être appelés séparément. C’est de ces provisions dont il s’agit ici.

Les avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie

Il s’agit ici d’une réelle innovation. L’objectif de ces avances est de permettre aux copropriétaires de provisionner certaines sommes, non pour des travaux mais pour faire face à un manque de trésorerie. L’exemple type est la prime de départ à la retraite du gardien, laquelle peut être importante et susceptible de grever lourdement le budget d’une petite copropriété. Cette réforme valide ainsi la pratique des « appels de solidarité » destinés à appeler auprès des copropriétaires des sommes complémentaires afin de faire face à des impayés, , le temps de recouvrer par voie judiciaire les dettes des copropriétaires défaillants.

(1) Art. 45-1 Décret du 17 mars 1967. (2) Art. 14-1 Loi du 10 juillet 1965. (3) Art. 44 Décret du 17 mars 1967. (4) Art. 45 Décret du 17 mars 1967. (5) Art. 14-2 Loi du 10 juillet 1965. (6) Art. 21-1 et suivants Loi du 10 juillet 1965

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